Una carga ligada a cuidados no desaparece del Registro solo por fallecimiento

El BOE ha publicado una resolución con una conexión directa con el entorno de Vigo: el expediente parte del Registro de la Propiedad de Ponteareas y afecta a una finca transmitida a cambio de obligaciones de cuidado, asistencia, alimentación y convivencia.

La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma que la condición resolutoria inscrita para garantizar esos cuidados no puede cancelarse automáticamente porque haya fallecido la persona a cuyo favor se estableció o porque haya transcurrido el plazo civil alegado por los interesados.

Qué se discutía

La finca había sido transmitida en el año 2000 con una condición resolutoria: si quienes recibían el inmueble incumplían sus obligaciones de cuidado y asistencia, la persona transmitente podía exigir el cumplimiento o resolver la transmisión.

Tras el fallecimiento de la beneficiaria, se intentó cancelar la carga registral. Para ello se aportaron una escritura en la que unas personas consentían la cancelación como herederas y un acta notarial que afirmaba que había transcurrido el plazo de prescripción de las acciones.

El Registro suspendió la cancelación y la Dirección General confirmó esa decisión por dos motivos principales:

• Quienes prestaban el consentimiento como herederos no habían acreditado esa condición mediante el correspondiente título sucesorio.
• La vía simplificada invocada para cancelar por prescripción se refiere a condiciones resolutorias que garantizan un precio aplazado, no a una garantía vinculada a obligaciones de cuidado y asistencia como la examinada.

Los plazos registrales no siempre coinciden con la prescripción civil

La resolución distingue entre la prescripción de una acción civil y la caducidad registral de una carga. Cuando en el Registro no consta la fecha en que debía cumplirse íntegramente la obligación garantizada, la Ley Hipotecaria establece plazos registrales propios: veinte años desde el último asiento en el que conste una reclamación o, si no existe, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía.

En este caso no había transcurrido el plazo que permitía cancelar la condición por esa vía. La Dirección General recuerda además la regla general: la cancelación requiere el consentimiento del titular registral o de sus herederos debidamente acreditados; si ese consentimiento no existe, puede ser necesaria una resolución judicial firme.

Que una obligación personal pueda haber prescrito no significa necesariamente que la carga haya desaparecido del Registro de la Propiedad.

Qué conviene revisar en una herencia

Antes de vender, adjudicar o hipotecar una finca que arrastra una condición ligada a cuidados, alimentos o asistencia, resulta prudente reunir:

• La escritura por la que se transmitió el inmueble y se constituyó la condición.
• Una nota simple o certificación registral actualizada.
• El certificado de defunción de la persona favorecida.
• El testamento o la declaración de herederos y los demás documentos sucesorios.
• Las pruebas de cumplimiento de las obligaciones asumidas.
• Cualquier requerimiento, reclamación o asiento posterior relacionado con la garantía.

La resolución no dice que estas condiciones sean imposibles de cancelar. Señala que deben utilizarse el documento y el procedimiento adecuados, y que la condición de heredero no puede darse por supuesta ante el Registro.

Esta noticia contiene información general sobre una resolución registral concreta. Cada finca puede tener un título, una redacción de la carga, una legislación civil aplicable y unos asientos distintos; por eso es necesario revisar la documentación completa antes de solicitar una cancelación o realizar una operación sobre el inmueble.