Una comunidad debe elegir una solución eficaz aunque sea más cara si la alternativa grava un local

La Audiencia Provincial de Oviedo ha ordenado que una comunidad de propietarios ejecute una solución de saneamiento más costosa después de concluir que la alternativa económica imponía una servidumbre permanente sobre el local de una propietaria y no ofrecía una respuesta adecuada al problema de las inundaciones.

El caso se refería a un garaje que había sufrido entradas de agua de forma recurrente. La comunidad valoró distintas obras para corregir el funcionamiento insuficiente de la red que recogía las aguas. La opción de menor precio pasaba por ocupar o gravar parte del inmueble de una propietaria, mientras que la alternativa finalmente considerada necesaria exigía una actuación más completa en la red de evacuación.

El coste no es el único criterio

La sentencia recuerda que las obras necesarias en un edificio deben atender a su finalidad y a su eficacia, no únicamente al presupuesto inicial. Una comunidad puede tener que asumir una solución más cara si la alternativa más barata perjudica de forma singular a un propietario y existen otras opciones técnicamente viables.

Eso no significa que los tribunales vayan a imponer siempre la obra de mayor importe. La decisión depende de la prueba aportada, de la configuración del edificio, de la gravedad y reiteración de los daños, de la necesidad real de la servidumbre y de la viabilidad de las soluciones comparadas.

En este tipo de conflictos también importa distinguir entre una obra común necesaria, una mejora y una servidumbre que afecta al uso o a la propiedad de un elemento privativo. La junta debe contar con información técnica suficiente y adoptar un acuerdo que explique qué problema se pretende resolver, qué alternativas se han estudiado y por qué se escoge una de ellas.

Qué conviene documentar

Ante filtraciones o inundaciones, puede ser útil conservar fotografías y vídeos fechados, partes de incidencias, informes técnicos, presupuestos comparables, actas de las juntas, comunicaciones con el administrador y las respuestas de las compañías aseguradoras. Si se propone ocupar o atravesar un local o una vivienda, conviene identificar con precisión la afección y su fundamento jurídico.

La sentencia analiza unas circunstancias concretas y no autoriza a ignorar los límites de la propiedad privada ni las mayorías exigidas por la normativa de comunidades. También puede ser recurrida, por lo que su alcance definitivo dependerá de su firmeza y de la evolución del caso.

Esta nota ofrece información general sobre una resolución civil concreta y no sustituye el estudio de los estatutos, del título constitutivo, de los acuerdos de la comunidad ni de los informes técnicos. Antes de votar o ejecutar una obra conviene revisar la solución, el reparto de costes, la posible afección a elementos privativos y los requisitos formales del acuerdo.